Wat gebeurt er bij faillissement van verhuurder?

Wanneer je verhuurder failliet gaat, blijft je huurcontract gewoon geldig en ga je over naar de curator die het faillissement afhandelt. Je behoudt alle rechten als huurder en kunt in principe gewoon in je kantoorruimte blijven. De curator neemt de rol van verhuurder over en zorgt voor continuïteit van je huisvesting. Het belangrijkste is dat je direct contact opneemt met de curator en alle documentatie goed bijhoudt.

Wat betekent het faillissement van je verhuurder voor jouw huurcontract?

Je huurcontract blijft volledig van kracht wanneer je verhuurder failliet gaat. Het contract gaat automatisch over naar de curator, die vanaf dat moment optreedt als je nieuwe contactpersoon voor alle huisvestingszaken. Dit betekent dat je gewoon kunt blijven zitten waar je zit.

De curator krijgt de wettelijke taak om alle contracten en verplichtingen van de failliete verhuurder over te nemen. Voor jou als huurder verandert er in de dagelijkse gang van zaken praktisch gezien weinig. Je blijft gewoon je huur betalen, alleen nu aan de curator in plaats van aan je oorspronkelijke verhuurder.

Wel kunnen er enkele praktische wijzigingen optreden. De curator zal bijvoorbeeld beoordelen of het vastgoed wordt verkocht of dat bestaande contracten worden voortgezet. Dit proces kan enkele maanden duren, maar tijdens deze periode behoud je al je rechten als huurder. Het faillissement geeft je verhuurder geen reden om je contract eenzijdig te beëindigen.

Je ontvangt meestal binnen enkele weken na het faillissement een brief van de curator met instructies over hoe je verder moet handelen. Hierin staat ook vermeld waar je voortaan je huur moet betalen en wie je nieuwe contactpersoon wordt voor onderhoudskwesties en andere huisvestingszaken.

Welke rechten heb je als huurder wanneer je verhuurder failliet gaat?

Als huurder behoud je bij faillissement van je verhuurder alle rechten die je ook had vóór het faillissement. Je hebt recht op voortzetting van je huurcontract, bescherming tegen onterechte ontruiming en behoud van alle afspraken die in je oorspronkelijke contract staan.

Je recht op voortzetting van de huur is wettelijk beschermd. De curator kan je huurcontract niet zomaar opzeggen omdat de verhuurder failliet is gegaan. Alleen als er sprake is van huurachterstand of contractbreuk van jouw kant, kunnen er stappen worden ondernomen. Anders blijf je gewoon zitten tegen dezelfde voorwaarden.

Ook heb je recht op behoorlijk onderhoud van het pand. De curator is verplicht om het gebouw in goede staat te houden en noodzakelijke reparaties uit te voeren. Als er problemen ontstaan met verwarming, elektriciteit of andere voorzieningen, kun je dit gewoon melden bij de curator, zoals je dat voorheen bij je verhuurder deed.

Daarnaast behoud je alle rechten met betrekking tot huurverlaging, bijvoorbeeld bij gebreken aan het pand of verminderde bruikbaarheid. De curator moet zich houden aan dezelfde wettelijke verplichtingen als elke andere verhuurder. Je kunt ook gewoon gebruikmaken van je recht op huurvermindering als daar aanleiding toe is.

Hoe ga je praktisch om met het faillissement van je verhuurder?

Neem direct contact op met de curator zodra je hoort dat je verhuurder failliet is gegaan. Je vindt de contactgegevens van de curator meestal in de rechtbankuitspraak of via de website van de rechtbank. Stel jezelf voor als huurder en vraag om duidelijke instructies.

Verzamel alle belangrijke documentatie over je huurovereenkomst. Dit omvat je huurcontract, correspondentie met de verhuurder, bewijs van huurbetalingen en eventuele afspraken over onderhoud of verbouwingen. Houd deze documenten bij de hand voor gesprekken met de curator.

Regel je huurbetalingen vanaf nu via de curator. Stop met betalen aan je oorspronkelijke verhuurder en wacht op instructies van de curator over waar en hoe je voortaan moet betalen. Blijf wel gewoon je huur betalen – ook tijdens het faillissement ben je verplicht om tijdig te betalen.

Houd contact met andere huurders in hetzelfde gebouw, als die er zijn. Jullie zitten waarschijnlijk in dezelfde situatie en kunnen ervaringen en informatie delen. Soms organiseert de curator ook gezamenlijke bijeenkomsten om alle huurders tegelijk te informeren over de voortgang van het faillissement.

Documenteer alles wat er gebeurt. Noteer gesprekken met de curator, bewaar alle e-mails en brieven en houd bij welke afspraken er worden gemaakt. Dit kan later nuttig zijn als er onduidelijkheden ontstaan over wat er is afgesproken.

Wat gebeurt er met je waarborgsom bij faillissement van de verhuurder?

Je waarborgsom valt helaas in de faillissementsboedel van je verhuurder, wat betekent dat je waarschijnlijk niet je volledige bedrag terugkrijgt. Als concurrent crediteur sta je achteraan in de rij bij de verdeling van het failliete vermogen. Dit is een van de vervelendste gevolgen van een verhuurdersfaillissement.

De curator zal je informeren over de procedure om je waarborgsom terug te vorderen. Je moet meestal een schuldvordering indienen bij de curator met bewijs dat je de waarborgsom hebt betaald. Dit doe je door kopieën van betalingsbewijzen en je huurcontract in te sturen.

In de praktijk krijgen huurders vaak maar een klein deel van hun waarborgsom terug, soms zelfs helemaal niets. Dit hangt af van hoeveel geld er overblijft na betaling van alle andere schuldeisers. Voorrangscrediteuren, zoals banken en de Belastingdienst, worden eerst betaald.

Je kunt wel proberen om je waarborgsom te verrekenen met eventuele huurachterstand die je nog had bij de failliete verhuurder. Als je bijvoorbeeld nog een maand huur tegoed had, kun je dit laten verrekenen met je waarborgsom. Bespreek deze mogelijkheden met de curator.

Voor de toekomst is het verstandig om bij de aanhuur kantoorruimte te vragen naar de financiële stabiliteit van verhuurders. Een solide verhuurder verkleint het risico dat je in een dergelijke situatie terechtkomt.

Hoe Schoeman helpt bij faillissementskwesties met verhuurders

Bij Schoeman helpen wij organisaties om risico's rond verhuurdersfaillissement te voorkomen en begeleiden we je als het toch gebeurt. Onze vijftig jaar ervaring in commercieel vastgoed heeft ons geleerd hoe belangrijk due diligence bij verhuurders is voordat je een huurcontract tekent.

Onze ondersteuning bij verhuurdersfaillissement omvat:

• Risicoanalyse van potentiële verhuurders voordat je een contract tekent
• Begeleiding bij communicatie met curatoren en juridische procedures
• Advies over je rechten en mogelijkheden tijdens faillissementsprocedures
• Ondersteuning bij het terugvorderen van waarborgsommen
• Hulp bij het vinden van alternatieve kantoorruimte als dat nodig wordt

Omdat wij exclusief huurders vertegenwoordigen, staan jouw belangen altijd voorop. Wij kennen de juridische aspecten van verhuurdersfaillissement en kunnen je helpen om de juiste stappen te zetten. Dit voorkomt kostbare fouten en zorgt ervoor dat je alle rechten benut die je hebt.

Heb je te maken met een faillissement van je verhuurder of wil je voorkomen dat je in deze situatie terechtkomt? Neem contact met ons op voor persoonlijk advies over jouw specifieke situatie.